نشریه تخصصی مهندسی صنایع، دوره 48، شماره 2، مهر ماه 1393، از صفحه 167 تا 176
طراحی مدل ارزش گذاری واحدهای م کونی با استفاده از فرایند تحلیل سل له مراتبی) AHP(

کیان بهداد 1، محمدتقی عی ایی2*و ماندانا فرزانه3
کارشناس ارشد MBA، دانشکدة مدیریت و اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف
دانشیار گروه مدیریت دانشکدة مدیریت و اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف
دانشجوی دکتری مدیریت دانشکدة مدیریت و اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف

)تاریخ دریافت 6/12/90 ـ تاریخ دریافت روایت اصلاح شده 5/11/92 ـ تاریخ تصویب 7/4/93( چکیده
تصمیم گیری برای خرید، فروش، راحی، و احدا واحدهای مسکونی به دلیل تعدد عوامل و ترکیب ماهیتی ـ کیفی و مقـداری ـ فراینـدیپیچیده است که به صرا هزینه و زمان بسیار نیاز دارد. بنابراین، شناسایی این عوامل و تعیین میزان حساسیت بازار در زمینة رعایت آن ها برای انتخاب یک واحد مسکونی اهمیتی بسزا دارد. در این پژوهش، ابتدا با بهره گیری علمی از دانـش و تجربـة کارشناسـان بـازار مسـکنعوامل مؤثر بر میزان مطلوبیت یک واحد آپارتمان مسکونی شناسایی و سنم میزان سهم هر عامل با استفاده از روش AHP محاسبه شـد.برای استخراا داده ها از دانش خبرگان در شهرستان مشهد استفاده شد. سـنم، مـدب سـنجش ارزش گـااری مسـکن بـرای رتبـه بنـدیواحدهای مسکونی با ترکیب عوامل کیفی و کم ی مؤثر بر مطلوبیت یک واحد مسکونی از نگاه مشـتریان و اسـتفاده از سـهم و وزن نسـبیآن ها ارائه شد.

واژ ههای کلیدی: ارزش گااری، تصمیم گیری، فرایند تحلیل سلسله مراتبی، مطلوبیت، واحد مسکونی.

مقدمه
بازار مسکن به دلیل ویژگی هـای منحصـربهفـرد، نظیـرمیزان بالای پوب در گردش و سود قابل ا مینان، بـرایسـ رمایه گـ ااری جـ اابیت بـ الایی دارد. در نتیجـ ه ،عرضه کنندگان و متقاضیان فعـاب در ایـن بـازار تـلاشمی کنند با به کارگیری مجموعـه ای از عوامـل مـؤثر بـرانتخاب واحدهای مسکونی تصمیم گیری های خـود را دراین بازار بهینه کننـد. لـیکن شناسـایی و انتخـاب یـکواحد مناسـب بـه دلیـل تعـدد عوامـل ک مـی و کیفـیتعیین کنندة مطلوبیت * ایـن دارایـی، در بـازار مسـکن،امری پیچیده و مخا ره آمیز است] 1[.
* هر عاملی که منجر به برتری یک واحد مسکونی بر واحد دیگر شود عامل مطلوبیت در این بازار به شمار می آید.
در ح وزة ب ازار مس کن مطالع ات متع ددی جه ت محاسبة قیمت واقعی ملک صـورت گرفتـه کـه اسـاسآن ها حـداکثرکردن مطلوبیـت خریـدوفروش یـا اجـارةواحدهای مسکونی در این بازار با استفاده از معیارهـایاقتصادی است. یالب این عوامل مبتنـی بـر سـازه هـای نویسندة مسسوب: تلفن: 66165122
فیزیکی اند و تأثیر دیـدگاه مصـرا کننـده را بـر قیمـتواقع ی مل ک نادی ده م ی گیرن د. ل یکن در بس یاری از کشور ها، به دلیل ناآشـنایی متخصصـان بـا معیـار هـا ومیزان اهمیت آن ها در انتخاب یـک واحـد مسـکونی ازسوی مشتریان، ارزش گااری واقعی و مناسب واحد های مسکونی با مشکل مواجه است] 2ـ 5[. به عبارت دیگر، افراد خبره به ریم مشـخص بـودن معیارهـایی کـه بـرایقیمت گااری یک واحد مسـکونی بـه کـار مـی برنـد، درزمینة حساسیت مشتریان به ایـن معیارهـا و وگـونگیانتخاب یک واحد مسکونی شـناخت کامـل ندارنـ د] 6[.
مطالعــاتی کــه در زمینــة عوامــل مــؤثر بــر فراینــدتصمیم گیری افراد در انتخاب یک مسکن جهـت خریـدصورت گرفته به دو گـروه تسوریـک ـ کـلان و تسوریـک ـ خرد تقسیم می شود] 2[. هدا مطالعات تسوریک ـ کلان شناسایی تلییرات جمعیت شناختی و تحولات ارزش ها و Email: [email protected]
باور ها و هنجار های اجتماعی مؤثر بر رفتـار مشـتری دربازار است و مطالعات تسوریک ـ خرد بر رفتار های فـردیدر خریداران و بررسی دلایل وقوع آن ها تمرکز می کنـد]7ـ 10[.
در این مطالعات انتخـاب و خریـد مسـکن از سـویمشتری فراینـدی پیچیـده بـا میـزان بـالای مشـارکتخریدار در نظر گرفته می شود. همچنین، به ریم اهمیت نظر مشتری، یالب مطالعات در ایـن حـوزه بـه صـورتکیفی و برای جوامع خاد یا برهه های زمانی مشـخصصورت گرفته و لیستی از عوامل مؤثر بر تصـمیم گیـریافراد در خرید مسکن تهیه و دسته بندی شده اسـت. درنتیجه نیاز به روش های مناسب جهت منطبق سازی یک مدب بر داده های آماری وجود دارد. این روش ها باید بـرپایة داده های آماری و نظر خبرگان و ارزش گااران باشد تا بتوان معیاری مناسب از اهمیت و وگونگی اثرگااری متقابل عوامل مختلف بر یک دیگـر و در نهایـت فراینـدتصمیم گیری در این حوزه به دست آورد.
بنابراین، در صورت استفادة درست از اخیرة دانشی موج ود در ب ازار مس کن، م ی ت وان کیفی ت واح دها و رض ایتمندی متقاض یان را اف زایش داد و ص رفه ج ویی اقتصادی قابل توجهی برای مشتریان و عرضه کننـدگاندر حوزة راحی و احـدا واحـدهای مسـکونی ایجـادکرد. به همین منظور، این پژوهش به دنباب ابداع روشی بود تا با مـدب سـازی و تحلیـل دانـش موجـود در بـازارمسـکن در دو بع د عرضـه و تقاض ا امکـان رتب ه بن دی واحدهای مسکونی را با استفاده از مجموعه ای از عوامـلمؤثر فراهم کند. بر این اساس، با اسـتفادة هـم زمـان ازمعیارهای کم ی و کیفی مؤثر بر میزان مطلوبیت مسکن ،مــدب ارزیــابی واحــد مســکونی بــرای متقاضــیان وعرضه کنندگان این بازار راحی شد.
این پژوهش با ا لاع از نظـر خبرگـان در خصـودنیازمندی های متقاضیان مسـکن و بـا اسـتفاده از روشتحلیل سلسله مراتبی 1)AHP( سعی کرد به مدب سـازیمطلوبیت واحدهای مسکونی با استفاده از عوامـل مـؤثر بر عرضه و تقاضا بـه صـورت هـم زمـان بنـردازد. مـدب راحی شده در حقیقت نوعی سیستم پشتیبانی تصمیم اس ت ک ه متقاض یان و عرض ه کنن دگان را در فراین د تصمیم گیری در این بازار یاری می رساند. در بخش دوم مقاله پیشینة تحقیق مـرور مـی شـود. در بخـش سـوم،روش به کاررفته در پژوهش معرفی مـی شـود. در ادامـهمشخصات مـدب تعیـین مطلوبیـت واحـد مسـکونی بـراســاس نظــر خبرگــان مــی آیــد. در نهایــت نتــایج ودسـتاوردهای تحقی ق بی ان و پیش نهادهای لازم ب رایتحقیقات آتی معرفی می شود.
پیشینة تحقیق ارزش گذاری م ک در پیش ینة تحقی ق اق لام قاب ل معامل ه در ماتریس یدوبعدی و بر اساس میزان خرید بـرای یـک مشـتری ومیزان تکرار خرید بقه بندی می شـود. میـزان خریـد وتکرار آن از سوی مشـتری تحـت تـأثیر عـواملی ماننـدتوصیة سایرین، تبلیلات، قیمت، و بسته بندی است؛ بـهگونه ای که این عوامل انتخـاب و خریـد اقـلام را تحـتتأثیر قرار می دهند] 11، 12[. واحـد مسـکونی یکـی ازاقلامی است که مشتری در فرایند انتخـاب و خریـد آندرگیری بالایی دارد و خرید آن با تناوب پایینی همـراهاست. همچنین، با توجه به حجم بـالای نقـدینگی لازمدر خرید واحد مسکونی، تصمیم در این حـوزه در زمـرةتصمیم های مهم مالی از نـوع گسـترده قـرار مـی گیـر د ]11[. بر این اساس، شـناخت بیشـتر مصـرا کننـدگانبازار مسکن و عوامل مؤثر بر رفتار آن ها به درك بهتـر وپیش بینی دقیق تر نحوة تصمیم گیری در این بازار منجر می شود] 13[. در نتیجـه فراینـد ارزش گـااری مسـکنم ی توان د ب ا اس تفاده از روش ی سیس تماتیک جه تحداقل کردن عدم قطعیت و تعیین محتمل ترین قیمـتصورت گیرد.
با توجه به ماهیت ناهمگن امـلاك و موقعیـت هـایمتفاوت آن ها، ارزش گااری مسکن اهمیـت بـالایی دارد]14[. بــرای ارزیــابی قیمــت یــک واحــد مســکونیرویکردهــای متعــددی نظیــر مقایســه ای، درآمــدی ،هزین ه ای، س ود، و ب اقی مان ده وج ود دارد] 15[ ک ه مت داوب ت رین و پرک اربردترین آن ه ا روش مقایس ه ای است. در ایـن روش از قیمـت بـازار بـه مثابـة بهتـرینشاخص ارزش استفاده می شود و برای ارزش گااری یک واحد مسـکونی مجموعـه ای از واحـدهایی کـه تـازه بـهفروش رفته اند و از منظـر ویژگـی هـای اساسـی مشـابهواح د م ورد نظ ر هس تند انتخ اب و ب ا درنظرگ رفتن تفاوت ها قیمت آن تعیین می شود] 16[. با وجود کاربرد بالای روش مقایسه ای، به علت ویژگی های متعددی کـهخریداران مسکن در نظر می گیرند، این روش نمی توانـداز دقت لازم برخوردار باشد. به علاوه، بـه ریـم اینکـه درفرایند ارزش گااری مسکن ویژگی هـای عرضـه و تقاضـاباید به صورت هم زمان مد نظر قرار گیرند] 17[، مطالعة پیشــینه و راهنماهــای عملــی و حرفــه ای در زمینــة ارزش گااری مسکن نشان می دهد در بیشـتر تحقیقـاتصورت گرفته در این حوزه بر متلیرهای مرتبو با عرضة واحد مسکونی تأکید شده و به جنبة تقاضای آن کمتـرتوجه شده است.
عوامل اث اذا ب ا زش واحده مسکونظ اگرو ه مطالع ات گس ترده ای در زمین ة ارزش گ ااری مسکن وجود دارد، میـان صـاحب نظـران و متخصصـاندربارة ویژگی های اثرگاار بر ارزش یک واحـد مسـکونیاختلاا نظر وجود دارد. پـژوهش هـایی کـه تـاکنون بـهمنظور شناسایی متلیرهای تأثیرگاار بر ارزش یک واحد مسکونی صورت گرفته در دو گروه اصـلی بقـه بنـدیمی شود:
پژوهش هـایی کـه بـه ارائـة مجموعـه ای وسـیع ازمتلیرهای اثرگاار و بقه بندی آن ها مـی پردازنـد؛که به سبب ماهیت موضوع و گستردگی کار تعداد پ ژوهش ه ا در ای ن دس ته ان دك اس ت. در ای ن پژوهش ها، متلیرهای اثرگـ اار بـر مطلوبیـت یـکواحد مسکونی در دو گـروه متلیرهـای خـارجی وداخلی بقه بندی می شوند] 10ـ 19[. متلیرهـایخارجی شامل وضعیت کلی اقتصاد، میزان اشتلاب ،مهاجرت، وضعیت مالی منطقه، و نظـایر آن اسـتکه در سطح کلان تعیـین کننـدة سـطوح عمـومیارزش منازب مسکونی انـد. متلیرهـای داخلـی نیـزشامل جزئیات خاد یـک واحـد مشـخص، نظیـر راحی و ساخت، است.
پژوهش هـایی کـه اثـر تعـداد محـدودی متلیـر رابررسی می کنند. تحقیقـات متعـددی از ایـن نـوعانجام شده است.
به ور کلی، عوامل اثرگاار بر مطلوبیت یـک واحـدمسکونی را می توان در وهار گروه اصلی تقسیم کرد:
ویژگی های ساختمان؛ که به دو گروه اصلی تقسیم می شوند. گروه اوب متلیرهایی هستند که ماهیـتکم ی دارند؛ مانند تعـداد اتـا هـا، مسـاحت، عمـرساختمان، مصـالح بـه کاررفتـه، داشـتن تجهیـزاتگرمایش ی و سرمایش ی، و تسهیلات بر و تلفن و آب و گاز] 20ـــــ 26[ و بــــه راحتــــی قابــــلاندازه گیری اند. گروه دوم متلیرهـایی هسـتند کـهماهیت کیفی دارند؛ ماننـد وضـعیت نمـای بیـرونساختمان، راحتـی موقعیـت، وضـعیت همسـایگی،معماری خارجی، نقشة داخلی، و تجهیزات] 1[.
متلیرهای فاصله ای؛ کـه شـامل فاصـلة مکـانی تـامح ل ک ار، مدرس ه، س وپرمارکت ، مرک ز خری د ،منطقة تجاری مرکزی، مسیرهای اتوبوس، و نظـایرآن است ]19، 24، 27، 28[.
متلیرهای محیطـی ؛ کـه شـامل وضـعیت منطقـةشهری، جاابیت منطقه، تراکم مسـکونی، شـیب وتوپوگرافی، آلودگی هـوا، دسترسـی بـه بـزرگ راه ،سروصــ دای ترافیکــ ی، و امنیــ ت و کیفیــ ت زیست محیطی است. این متلیرها بر کیفیت محیو ا راا ساختمان اثر می گاارند و به دلیـل ماهیـتکیفی و شهودی آن ها ایلـب در مطالعـات نادیـدهگرفته می شوند ]20ـ 24، 27، 29ـ 31[.
ویژگی های مالی؛ کـه شـامل نـرخ بهـره، حـداکثرمیزان وام، ارزش مالیاتی، مدت عرضه به بازار برای فروش، تاریخ خرید، و ییره است ]19، 25، 32[.
نکتة حائز اهمیت در اندازه گیری عوامل اثرگـاار بـرارزش واحــدهای مســکونی دشــواری بررســی دقیــقمتلیرهای کیفی است. این موضوع سـبب مـی شـود دربسیاری از مطالعات به میزان لازم به متلیرهـای کیفـیتوج ه نش ود. در پ ژوهش حاض ر از اب زار مصــاحبه وپرسشنامه استفاده شد و از خبرگان خواسته شد عوامل شناسایی شده در پیشینة موضوع را بر اساس تأثیر آن ها بر ارزش واحدهای مسکونی ارزیابی کنند.
وش تحقیق
هدا این پژوهش ارائة مدلی برای کمک به متقاضـیانواحد مسکونی بود تـا بتواننـد بـدون داشـتن ا لاعـاتکامل از همة فاکتورهای مؤثر بر مطلوبیـت یـک واحـدمسکونی، با تصمیم گیری مناسب، از میـان گزینـه هـایمختلف گزینة مطلوب خود را انتخاب کنند. متناسب بـاهدا تحقیق، سؤاب اصلی پژوهش این بـود کـه عوامـلمؤثر بر مطلوبیت و ارزش واحد مسکونی ویست. تلاش محققـان بـر آن ب وده تـا از یـک س و شـرایو خ اد وسلیقه های منحصربه فرد متقاضیان واحد مسکونی را در م دب در نظ ر بگیرن د و از س وی دیگ ر ب ه راح ان و سازندگان، در مقام عرضه کنندگان این بازار، توصیه های راهبردی ارائه کنند. در نتیجه، این پژوهش درصدد بود با شناسایی عوامل مؤثر بر مطلوبیت، از ریق مشـارکتعلمی ای نفعان، مدب تصـمیم گیـری تقاضـاکنندگان وعرضه کنندگان بازار مسکن را راحی کند.
تحقیق از منظر هـداْ از نـوع کـاربردی و از منظـرروشْ پیمایشی است. جامعة آماری تحقیق شامل همـةکارشناسان بازار مسکن بود کـه بـیش از پـنج سـاب درخرید، فروش، راحی، و ساخت مسکن فعالیـت دارنـد.برای پاسخ به پرسش تحقیق، ابتدا به کمـک گـردآوریییر مسـتقیم داده هـا پـژوهش هـای مـرتبو بـا مسـسلةتحقیق مطالعـه و عوامـل مـؤثر بـر ارزش گـااری ملـکمسکونی از منابع معتبر علمی استخراا شـد. در بخـشاوب پژوهش حاضر، با اسـتفاده از مصـاحبة گروهـی بـهروش 3NGT، این عوامل بررسی و از مصاحبه شـوندگانخواســته شــد عــواملی را کــه مشــتری در فراینــدارزش گااری واحد مسکونی لحا می کند اعـلام کننـد.در صورت اعلام عاملی کـه در پیشـینة تحقیـق بـه آناشاره نشده بود، افـراد خبـره عامـل مـورد نظـر را نقـدمی کردند و پم از اجماعْ عامل پیشـنهادی بـه عوامـلشناسایی شده در پیشینة تحقیق اضافه می شد.
نمونة حاضر در این بخش از تحقیق شامل وهـار خبـرةبازار مسکن بود. در بخش دوم پـژوهش، بـا اسـتفاده ازنتایج بررسی پیشـینة تحقیـق و مصـاحبه بـا خبرگـان،مجموعة عوامل در دو بخش داخلـی و بیرونـی، مطـابقجدوب 2، مورد پرسش قرار گرفت. در این بخش نمونـةتحقیق از میان خبرگان شهر مشهد انتخاب شد. تعـدادنمونة بررسی شده در این تحقیق وهـل و هشـت نفـر وملاك کفایت نمونه تکراری شدن پاسخ ها بود.
س نم، ب ا اس تفاده از پرسش نامة بس تة پاس خ، از خبرگان موضوع خواسته شد، بـا مقایسـة زوجـی میـانعوامل شناسـایی شـده، برتـری دو عامـل را نسـبت بـهیک دیگر تعیین کنند. سؤالات پرسشنامه شامل یف 1 تا 9 بود. عدد 1 نشان دهنـدة اهمیـت برابـر دو عامـل وعدد 9 نشان دهندة اهمیت بسیار بالای یک عامل نسبت به عامل دیگر بود. همچنین، با توجـه بـه اینکـه برخـیعوامل ماهیت کیفی دارند و برای خوشه بنـدی مناسـبآن ها به محدودکردن و مشخص کردن دقیق آن هـا نیـازاست، در پرسشنامه ا لاعات دقیقی از ایـن عوامـل بـهپاسخ دهندگان ارائه شد. به عـلاوه، جهـت جلـوگیری ازناهمخوانی ، همة پرسشـنامه هـا بـا حضـور پژوهشـگرانتکمیل و توضیحات لازم به پاسخ دهندگان ارائه شد.
به منظور ارزیابی روایی پرسشنامه های راحی شده ،با اخا نظر خبرگان و متخصصان، روایی محتـوا بررسـیشد و اصـلاحات لازم در پرسشـنامه هـا اعمـاب شـد. درادامه، با توزیـع پرسشـنامه هـا میـان خبرگـان، از آنـانخواسته شد، با دانش خود در زمینـة بـازار مسـکن، بـهرتب ه بن دی زوج ی عوام ل م ؤثر ب ر مطلوبی ت واح د مسکونی از دید مـردم بنردازنـد. سـنم، بـا اسـتفاده از
روش تحلی ل سلس له مراتب ی) AHP(، ک ه ی ک روش تصمیم گیری وندمعیاره 2)MCDM( اسـت، و مقایسـةزوجی عوامل، وزن عوامل محاسبه شد.
فراینــد تحلیــل سلســله مراتبــی از تکنیــک هــای تصمیم گیری وندمعیارة مشـهور و پرکـاربرد اسـت کـهب رای ح ل مس ائل س اختارنیافته و پیچی ده اس تفادهم ی ش ود. در ای ن روش، ب ا توج ه ب ه نظ ر و قض اوت تصمیم گیرنده، گزینـه هـای مختلـف تصـمیم گیـری بـهوسیلة ماتریم های مقایسة زوجی با یک دیگـر مقایسـهمی شوند تا وزن و اهمیت هر گزینه تعیین و در نهایـتگزینه ای که بیشترین وزن را دارد انتخاب شود. بسیاری از محققان این روش را به سبب مزایای متعـدد ـ ماننـدسادگی کاربرد، قابلیت بررسـی گزینـه هـای متضـاد بـاماهیت مجزا و متفـاوت، توانـایی تحلیـل و سـازماندهیتوأمــان معیارهــای کم ــی و کیفــی، تســهیل فراینــدتصمیم گیری مدیران به سبب شکستن مسسله به اجزای آن و ایجــاد دیــدی شــفاا از مســسله بــا اســتفاده ازمعیارهای ارزیـابی متعـدد، کـه سـبب کـاهش خطـایتصمیم گیری می شود ـ به کار می برند ]33ـ 38[.
از دیگر منـافع ایـن روش مـی تـوان بـه اسـتفاده ازمجموعه ای مشخص و محدود از خبرگـان، در شـرایطیکه حجم نمونه بسیار بزرگ است، اشاره کرد. از آنجا که تعیـین وزن گزینـه هـا بـه تفکـر و اسـتدلاب منطق ی وتحلیلی نیاز دارد، احتماب آنکه نمونـة مـورد مطالعـه ازدانش کافی برای پاسخ به مسسلة مورد بررسی برخوردار نباشد وجود دارد. همچنین در صـورتی کـه محقـق دراخا داده های لازم از اعضای نمونه بـا محـدودیت هـاییمانند هزینة بالا مواجه باشد، می توان جهـت گـردآوریداده های تحقیق از خبرگان استفاده کرد] 39[.
حجم مشتریان بالقوه ای کـه مـی توانسـتند در ایـنتحقیق مورد پرسش قرار گیرنـد بسـیار بـالا بـود و بـهسبب محدودیت های زمـانی و مکـانی محققـان امکـاندسترسی به همة مشتریان وجود نداشـت. بنـابراین، دراین تحقیق، با لحا کردن پیش فرض های روش تحلیـلسلسله مراتبی، مجموعه ای از خبرگان بـازار مسـکن بـه
جدول 1. مجموعه عوامل شن س ظ شده به کمک مص حبه
مثال شاخص عامل
اتا خواب، نشیمن، پایرایی، ورودی آپارتمان، آشنزخانه، تراس، مساحت، دسترسی و تعبیة فضاها ،نورگیری، مشخصات سازه ای )نوع سقف، نوع مهاربندی(، انباری، پارکینگ، تزئینات سـقف، زیبـایی،شومینه، کف پوش ،تاسیسات برقی، امکانات ا فای حریق، امکانات ضـد حریـق، دربـازکن خودکـار،امکانات گرمایشی و سرمایشی نظیر کولر و ویلر، تأسیسات برقی معماری و راحـی داخلـی، نـور ، راحـی داخلـی، دیـد ومنظر، تأسیسات، اشراا، امکانـات رفـاهی جـانبی، انبـاری،پارکینگ، اشراا عوامل داخلی
محله، ناحیه، منطقه و سطح شهر، بخش های تجاری، خدماتی، آموزشی، تفریحی، ورزشی، درمانی و ماهبی، دید و منظر، پیاده رو، ترافیک، کف سازی، کووه، مشخصات نمای خارجی )مصالح دیوارهای خارجی، پوشش بام، پنجره ها( دسترسی و موقعیت شـهری، پرسـتیژ، نمـا، نـبش، بقـه، سکوت، دسترسی، امنیت، روشنایی، دسترسـی بـه خیابـاناصلی، دسترسی به مراکز خرید، دسترسـی بـه پـارك هـا وفضای سبز عوامــــــل بیرونی

منزلة نمونه بررسی شدند. تلاش شد با کسب ا لاعـاتاز خبرگان بازار مسکن داده های معتبرتر و ارزشمندتری گردآوری و تحلیل شود.
نت ج
با مصاحبه با خبرگان این بازار ،دو عامل اصلی بیرونی و داخلی همراه زیرمجموعه ای از عوامل مرتبو با هر یـکشناسایی شد. شرح ایـن عوامـل در جـدوب 1 مـی آیـد.مجموعاً 2 عامل اصلی و 21 شـاخصْ عوامـل مـؤثر بـرمطلوبی ت یـک واحـد مس کونی ش ناخته ش دند ک هزیرمجموعة عوامل داخلـی و بیرونـی شناسـایی شـده ازپیشینة تحقیق قرار گرفتند. بـرای ا مینـان از رعایـتقواعد تکنیک AHP و دسته بندی شفاا عامل ها، وری ک ه ب رای هم ة اف راد قاب ل درك باش د، ابت دا عوام ل استانداردسازی شدند. در این زمینه، با توجه بـه اینکـهخبرگ ان عوام ل مختل ف را ب ا عن اوین متف اوت بی ان می کردند، برای جلـوگیری از نادیـده گـرفتن عوامـل یـاتکرار آن ها، پاسخ مصاحبه شوندگان یکناروه و در قالب عبــارات اســتاندارد و مشــخص ثبــت شــد. همچنــینمصاحبه کننـده، بـا کمـک افـراد خبـره، دلایـل اصـلیبس یاری از عوام ل را کش ف م ی ک رد و آن را در نظ ر می گرفت.
با توجه به مستقل بودن معیارهای بررسی شـده، کـهیکی از پیش فرض های مهم در استفاده از روش تحلیـلسلسله مراتبی است ،در گام بعد، با استفاده از پرسشنامة مقایسة زوجی عوامل و محاسبة میـانگین نظـرات، وزنمتوسو هر یک از عامـل هـا محاسـبه شـد. بـه منظـور راحــی مــدب ارزش گــااری متقاضــیان واحــدهایمسکونی، بر اساس عامل هـای تأثیرگـاار بـر مطلوبیـتآن ها، وهار سؤاب اساسی در پرسشنامه درا شد:
متقاضیان خرید واحد مسکونی بـه ونـد دسـتهتقسیم می شوند؟
سهم هر دسته از متقاضیان در بازار مسـکن وـهمیزان است؟
اولویت عوامل مؤثر بر تصمیم آن هـا وـه میـزاناست؟
فرایند انتخاب مسکن توسو مشتریان شامل وه مراحلی است؟
با گردآوری پرسشنامه های توزیع شده، متقاضیان به وهار دسته خانواده با یـک تـا سـه فرزنـد )بـا فراوانـی52%(، زوا جوان و میان ساب و کهن ساب بـدون فرزنـد
)31%(، جوان مجرد) 11%(، و خانواد ة پرجمعیـت ) 6%( تقسیم شدند. نتایج ناهمخوانی4 کمتر از 1/0 دارنـد کـهمیزانی قابل قبوب را نشان می دهد. همچنـین مشـخصشد فرایند خریـد واحـد مسـکونی از سـوی متقاضـیانمسکن شامل تصمیم گیری دربارة محله ) ها( ـ با توجه به ع واملی نظی ر پرس تیژ، قیم ت، همخ وانی فرهنگ ی،آشنایی، محل کار و مدرسه ـ تصمیم گیری دربارة متـراژو تعداد اتا و قیمت ـ با توجه به ویژگـی هـای خـانوار وتوان مالی ـ و شناسایی گزینه های همخوان با عوامل بالا و بررسی شهودی و تحلیلی و ردکردن واحدهای ملـایربا انتظارات تـا رسـیدن بـه گزینـة مناسـب اسـت. ایـنفرایند، بـه سـبب وجـود تعـداد بـالای عوامـل مـؤثر ودرنظرنگرفتن همة عوامل از سوی متقاضیان و ا لاعات ناقص آن ها از میزان اهمیت هر یـک از عوامـل، جهـتاولویت دهی میان گزینه های مختلف، پیچیـدگی بـالاییدارد. بنابراین، نیاز به روشی جهت تسهیل انتخاب واحد مسکونی ضروری به نظر می رسد.
به همین منظور، در ادامه، با سازماندهی عامل هـ ای
داخلی و خارجی در نرم افـزارSuper Decisions ، مـدبارزش گااری متقاضیان مسکن از نگاه خبرگان به دست آمد. شکل 1 خوشه بندی عامل ها و متوسو ارزش نسبی )وزن( آن ها را نشان می دهد.

شکل 1. مدل ا زش اذا و مطلوبی ک واحد مسکونظ

بر اساس شکل 1، مجموع عوامل داخلی 80 درصـدمطلوبیــت و عوامــل بیرونــی 20 درصــد مطلوبیــتمتقاضیان واحد مسکونی را شامل می شود. در نهایت، با اخا امتیاز هر عامل در خصود واحـد مسـکونی مـوردنظر متقاضی، می توان امتیاز کل آن واحـد مسـکونی رامحاســبه کــرد. بــا محاســبة امتیــازات هــر یــک ازشاخص های مرتبو با عوامل اصـ لی پـژوهش، میـانگینوزن هر عامل در همة سطوح نسبت به کـل بـه دسـتآمد. جدوب 2 وزن عوامل پژوهش را نشان میدهد.

جدول 2. وزن عوامل و ش خص ه م تبط ب ه ع مل
وزن%) ( عامل
عوامل درونی
40/40 1. راحی داخلی
9/82 ـ تزئینات سقف
23/27 ـ زیبایی
1/66 ـ شومینه
5/70 ـ کف پوش
20/72 2. نور
9/92 3. تأسیسات
0/44 ـ انباری
5/05 ـ مکانیکی
1/32 ـ امکانات جانبی
3/11 ـ پارکینگ
6/64 4. دید و منظر
2/32 5. اشراا
عوامل بیرونی
9/40 1. پرستیژ
4/18 2. نما
2/28 3. دسترسی
1/53 ـ خیابان اصلی
0/20 ـ مراکز خرید
0/55 ـ پارك و فضای سبز
2/28 4. بقه
1/28 5. سکوت
0/58 6. تعداد نبش
100/00 مجموع وزن عوامل

نت ایج تحقی ق نش ان داد خوش ة عوام ل درون ی و وابسته به خود ساختمان 80 درصـد وزن مطلوبیـت آنواحد را تعیین می کند. در میان عوامـل درونـی، عامـل راحی داخلی واحد مسکونی به تنهایی 50 درصـد وزنکل شاخص ها را در بر می گیرد. در میان عوامل داخلـیوابسته به ساختمان، سه عامل راحی داخلـی و نـور وتأسیسات، بـا اهمیتـی در حـدود 71 درصـد وزن کـل)8/0*)505/0+124/0+259/0((، بــــه ــــور قابــــلملاحظ ه ای در مطلوبی ت نه ایی ی ک واح د مس کونی مؤثرنــد. بنــابراین، ســازندگان مســکن، بــا رعایــتاستانداردها و سلیقة مشـتریان در سـه زمینـة مـاکور،می توانند بـیش از نیمـی از انتظـارات آن هـا را در ایـنسطح برآورده سازند. دو عامل منظر و اشراا، به ترتیـببا وزن های 64/6 درصـد و 32/2 درصـد، در رتبـه هـایبع دی ق رار دارن د. در نتیج ه، مجم وع وزن ای ن پ نج شاخص 80 درصد کل مطلوبیت یک واحد مسـکونی راتعیین می کند.
عواملی که به خود واحـد وابسـته نیسـتند نیـز 20 درصد مجموع وزنی مطلوبیت را تشکیل مـی دهنـد. بـراین اساس ،دو عامل بیرونی پرستیژ و نما، با اهمیتی در حدود 58/13 درصد، بـیش از نیمـی از اهمیـت عوامـلموجود در سـطح بیرونـی را شـامل مـی شـوند. عوامـلدسترسی، بقه، سکوت، و تعداد نبش به ترتیب اولویت از اهمیت کمی در سـطح عوامـل بیرونـی برخوردارنـد.
بنابراین، عرضه کنندگان واحدهای مسکونی می توانند بـاتوجه به ترجیحات مشتریان بالقوه و تمرکز بر راحی و ساخت مطلوب و مناسب وهار عامـل راحـی داخلـی ،نور، تأسیسات، و پرستیژ در یک واحد مسکونی بیش از 80 درصد مطلوبیت مورد انتظار بازار را برآورده کنند.
نتیجه ای
در شرایطی که گزینه ها و عوامل مؤثر فراوانی در فرایند انتخاب یک واحد مسکونی دخیل انـد، اهـن انسـان درتوجه به ا لاعات بسیار زیاد و متنوع و پـردازش آ ن هـاناتوان است .در این شرایو، امکان ارزیابی همـة عوامـلدر فرایند تصمیم گیری تعیین ارزش مسکن وجود ندارد و این امر سبب می شود بهترین تصـمیم گرفتـه نشـود.
بنابراین، نیاز است مجموعة عوامل به تعـدادی مناسـبمحدود شود. بر این اساس، تحقیق حاضر بـا تمرکـز بـرجنبه های مد نظر مشتریان بازار مسـکن بـه شناسـاییعوام ل م ؤثر ب ر ارزش گ ااری ی ک واح د مس کونی و رتبه بندی این عوامل از دیدگاه آن ها پرداخت.
نتایج تحقیق نشان داد، به ریم وجود تعداد انبـوهیاز عوامل سلیقه ای و تخصصـی ، شناسـایی عوامـل مهـمکیفی و کم ـی و اسـتخراا اهمیـت نسـبی آن هـا بـرای بیشینه کردن مطلوبیت نزد متقاضیان و عرضه کننـدگانبا استفاده از روش AHP امکان پایر است .بنابراین، مدب پیشنهادشده را می توان به مثابة یک سیستم پشـتیبانیتصمیم5 در پاسخ به پیچیـدگی هـای یادشـده اسـتفادهکرد .مدب پیشنهادی می تواند بـه بهبـود فراینـد خریـدمسکن و کسب نتیجة مناسب بسیار کمک کند. بر ایـناساس، مزیت های مدب پیشنهادی به شرح زیر است:
شناسایی تعداد زیاد عوامل مؤثر بر مطلوبیـت یـکواحد مسکونی با بهره گیـری از دانـش خبرگـان در
حوزة خرید، فـروش، راحـی، و سـاخت در بـازارمسکن و کاهش تعداد فاکتورها با هدا تمرکز بـرتحلیل عوامل مهم تر؛
دسته بنـدی عوامـل اسـتخراا شـده در گـرو ه هـایمعنادار با قابلیت مقایسة عوامل هر گروه و مقایسه میان گروه های مختلف؛
تشکیل مدب مشخصـات فنـی واحـد مسـکونی درساختاری با 21 عامـل، تقسـیم شـده در دو سـطحمختلف تصمیم گیری و امکان پایرکردن استفاده از نظر خبرگان بازار مسکن )توجـه بـه عامـل و وزنآن( از سوی متقاضـی هنگـام ارزیـابی مقایسـه ای واحدهای مسکونی؛
فراهم کردن دانش ارزشمند به منظـور اسـتفاده درمراحل راحی و احدا واحدهای مسـکونی بـرایعرضه کننـدگان در ایـن بـازار بـا توجـه بـه انـواعمتقاضیان واحد مسکونی و سهم هر یـک از آن هـام اجع
در بازار مسکن و نیز تمرکز بر عوامل با اولویت بالا برای هر دسته از متقاضیان.
با توجـه بـه اینکـه دسـتاوردهای پـژوهش حاضـر، حاصل بررسـی و تحلیـل مسـسله در شهرسـتان مشـهداست، پیشنهاد می شود مدب ارائه شده در شرایو اقلیمی و اقتص ادی و فرهنگ ی متف اوت کش ور بررس ی ش ود .
همچنین، می توان از مدب راحـی شـده بـرای ارزیـابیواحدهای مسکونی سایر شهرها اسـتفاده کـرد و میـزاندقت آن را بر اساس نتایج به دست آورد. در نهایـت، بـاتوج ه بـه اینکـه بـه سـبب اسـتفاده از روش تحلی لسلس له مراتب ی، ب ه منظ ور شناس ایی عوام ل، از نظ ر کارشناسان و خبرگان بازار مسکن استفاده شـده اسـت،پیشنهاد می شود در پژوهش های بعدی به بررسـی نظـرمتقاضیان این بازار پرداخته شود.

Gholizadeh, A. A., Behbudi, D., and Shokarian, E. (2010). “Comparison between Traditional Hedonic Price Model and Reid Hedonic Price Model (Case Study of Urban Regionsof Hamedan Province).” Quarterly Journal of Quantitative Economics., Vol. 7, No. 2, 119-147.
Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., and Plimmer, F. (2003). “Consumer Behaviour in the Valuation of Residential Property: A Study in the UK, Ireland and Australia.” Property Management., Vol. 21, No. 5, 295-314.
Ratchatakulpat, T., Miller, P., and Marchant, T. (2009). “Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is it more than Location?.” International Real Estate Review., Vol. 12, No. 3, 273-294.
Lev Levy, D., Murphy, L., and Lee, C. K. C. (2008). “Influences and emotions: exploring family decisionmaking processes when buying a house.” Housing Studies., Vol. 23, No. 3, 271–289.
Gibler, K. M. and Nelson, S. L. (1998). “Consumer behavior applications to real estate.” Journal of Real Estate Practice and Education., Vol. 6, No. 1, 63-.38
Greaves, M. (1984). “The determinants of residential values: the hierarchical and statistical approaches.” Journal of Property Valuation and Investment., Vol. 3, No. 1, 5 –.32
Dupuis, A. and Thorns, D. C. (1998). “Home, Home Ownership and the Search for Ontological Security.” Sociological Review., Vol. 46, No. 1, 24-.74
Murphy, L, (2007). “Uncharted territory, home ownership and dynamics of the New Zealand housing marking 1994-2004.”, Housing Studies.
Thorns, D. C. (2006). “The Remaking of Housing Policy: The New Zealand Housing Strategy for the 21st Century.” Housing Finance International, Vol. 20, No. 4, 20-.82
Mackmin, D. (1994). The valuation and sale of residential property. 2nd edition, Routledge London New York.
Peter, J. P. and Olson, J. C. (1999). Consumer behavior and marketing strategy. 5th Ed. McGraw-Hill Pub. Co., New York.
Kotler, P. and Armstrong, G. (2005). Principles of marketing. 11th Ed. Prentice Hall Pub. Co., Englewood Cliffs.
Gibler, K. M. and Nelson, S. L. (1998). Consumer Behavior Application to Real Estate Education. American Real Estate Society Meeting, Monterey, CA.
14- Wikipedia Online Encyclopedia (http:// en.wikipedia.org/wiki/real estate pricing)
Scarret, D. (2008). Property Evaluation, The Five Methods. 2nd Ed. Taylor and Francis Pub. Co., UK.
Abbot, D. (2000). Encyclopedia of Real Estate Terms. 2nd Ed. Delta Alpha Pub. Co., London, UK.
Australia and New Zealand valuation and property standards, Note No. 13, (2005). 7th Ed. Australian Property Pub. Co., Australia.
-81 Viteikiene, M., Zavadskas, E. K., and Turskis, Z. (2007). “Multiple-attribute evaluation of new construction influence to an apartments ranking: case study vilnius city”, Proc., 9th Int. Conf. onModern building materials, structures and techniques., Vilnius, Lithuania, 428-432.
19- Adair, As., Berry, J. N., and McGreal, W. S. (1996). “Hedonic Modeling, Housing Submarkets and residential valuation.” Journal of Property Research, Vol. 13, No. 1, 67-84.
-02 Maleki, S. and Sheikhi, H. (2009). “The Role of Housing Social Indicators in the Country Provinces, by Using Compound Human Development Index Method.” Journal of Housing and Rural Environment, Vol. 28, No. 127, 67-84.
21- Sattarzadeh, D. (2009). “Housing indicators in Sistan and Baluchestan Province.” Journal of geographical landscape of Zagros, Vol. 1, No. 1, 85-100.
Farahmand, N. F. (2009). “Socio – Economical Priorities in Qualified Preferences of Housing.” Knowledge & Development, Vol 16, No 26, 170-189.
Hataminejad, H., Seifeddini, F., and Mire, M. (2007). “Evaluation of informal housing indexes: Sheikh Abad district of Qom.” Geographical Research Quarterly, Vol. 38, No. 6, 129-145.
24- Hoseini, M. H., Hosseinpor, M., Soltani, A., and Ardeshiri, M. (2013). “Presenting a method for determination of maximum building density on scale of urban residential blocks.” Urban Management, Vol. 31, No. 11, 27-40.
Yau, Y., Ho, D. C.-w., Chau, K.-w., and Lau, W.-y. (2009). “Estimation algorithm forn predicting the performance of private apartment buildings in Hong Kong.” Structural Survey, Vol. 27, No. 5, 372-389.
Saari, A. and Tanskanen, H. (2011). “Quality level assessment model for senior housing.” Property Management, Vol. 29, No. 1, 34-49.
-72 Aluko, B. T. (2007). “Examining Valuer’s Judgment in Residential Property Valuations in Metropolitan Lagos, Nigeria.” Property Management, Vol. 25.
28- Richardson, H., Gordon, P., Jun, M. J., Hikkila, E., Peiser, R., and Dale-Johnson, D. (1990). “Residential Property Values, the CBD, and Multiple Nodes: Further Analysis.” Environment and Planning, Vol. 22, No. 6, 829-833.
-92 Yam, L. H. S. and McGreal, W. S. (2010). “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing.” International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 3, No. 2, 132-145.
30- Cozens, P., Hillier, D., and Prescott, G. (2001). “Crime and Design of Residential Property Exploring the theoretical Background – Part 1.” Property Management, Vol. 19, No. 2, 136-164.
-13 Langley, C. J. (1976). “Adverse Impact of the Washington Beltway on Residential Property Values.” Land Economics, Vol. 52, No. 1, 54-65.
-23 Bullen, P. and Love, P. (2011). “Factors influencing the adaptive re-use of buildings.” Journal of Engineering, Design and Technology, Vol. 9, No. 1, 32-46.
صنایع
Saaty, T. L. (1980). The Analytic Hierarchy Process. McGraw-Hill, New York.
Saaty, T. L. and Kearns, K. (1985). Analytical Planning: The Organization of Systems. 1st Ed. Pergamon Press Pub. Co., Oxford.
Saaty, T. L. (2008). “Decision making with the analytic hierarchy process.” Int. J. Services Sciences, Vol. 1, No. 1, 83–98.
Goepel, K. D. (2013). “Implementing the analytic hierarchy process as a standard method for multicriteria decision making in corporate enterprises – a new AHP excel template with multiple inputs.” Proceedings of the International Symposium on the Analytic Hierarchy Process, 1-10.
Alessio, I. and Ashraf, L. (2009). “Analytic Hierarchy Process and Expert Choice: Benefits and Limitations.”, ORInsight, Vol. 22, No. 4, 201–220.
Ishizaka, A. and Labib, A. (2011). “Review of the main developments in the analytic hierarchy process.” Expert Systems with Applications, Vol. 38, No. 11, 14336-14345.
Wong, J. K. W. and Li, H. (2008). “Application of the analytic hierarchy process (AHP) in multi-criteria analysis of the selection of intelligent building systems.” Building and Environment, Vol. 43, No. 1, 108– 125. واژه ه انگلیسظ به ت تیب استف ده د متن
Analytical Hierarchy Process
Nominal Group Technique
Multi-Criteria Decision Making
Inconsistency
Decision Support System



قیمت: تومان


دیدگاهتان را بنویسید